Summary: 纽约通过第二居所税（pied-a-terre tax），对价值100万美元以上的非主要住宅分阶段征税。解析谁缴纳、税率区间及对估值体系的影响。

纽约通过“第二居所”税：谁缴纳及税率

纽约市对第二套住房征收的新税，将使不少高净值奢华公寓业主所缴纳的物业税增加一倍以上。税收政策已获州立法者通过，目的在于缩小城市预算缺口。

该被称为“pied-a-terre tax”（第二居所税）的税种，将对价值 100 万美元及以上的非主要住宅征税，预计可筹集 5 亿美元收入。

根据 CNBC 获得的税务细则，物业税将分两个阶段生效。在第一阶段的前两年（税年 2026-2027 与 2027-2028）中，凡是由纽约市财政部门认定价值超过 100 万美元的公寓（condos）和合作公寓（co-ops），将被纳入征税范围。

具体税率如下：价值在 100 万至 300 万美元之间的房产，年税率为 4%；价值在 300 万至 500 万美元之间的房产，年税率为 5.25%；价值超过 500 万美元的房产，年税率为 6.5%。

尽管税率看起来较高，专家指出：城市沿用较为落后的评估与估值体系，往往会显著低估房产价值，从而降低实际税负。专家表示，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

逐步更新估值：税率下调与覆盖范围调整

城市并未立即全面推翻评估体系，而是会依据预算文件逐步更新估值与对应税负。自 2028-2029 税年起，房产价值将基于可比成交进行估算。由于估值可能大幅上升，税率也将相应下调以做补偿。

在完成估值调整后，价值在 500 万至 1500 万美元的房产适用 0.8% 税率；价值在 1500 万至 2500 万美元的房产适用 1.05% 税率；价值超过 2500 万美元的房产适用 1.3% 税率。

纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示：“这项制度非常复杂。”

在税案推出后，亿万富翁、Citadel 首席执行官 Ken Griffin 成为该税的“代表人物”。纽约市市长 Zohran Mamdani 在 Griffin 位于其顶层公寓外发布视频，宣布将实施该税。Griffin 随后回应称，未来可能撤出在纽约的业务并减少工作机会。

在新税制度下，CNBC 计算认为，佛罗里达州税务居民 Ken Griffin 的曼哈顿物业税账单将超过三倍。根据报道，Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购买位于 220 Central Park South 的一套 2.4 万平方英尺顶层公寓。

然而，按政府记录，该公寓在城市口径下的估值仅为 1550 万美元。城市记录显示，Griffin 在 2026-2027 税年的物业税为 858,332 美元。

根据 Pollack 的说法，在第二居所税的最初两年内，Griffin 的物业税将增加至 187 万美元以上，随后在 2028-2029 税年提高至接近 400 万美元。

此外，据报道 Griffin 还在 740 Park Ave 购买了两套公寓，总价 8300 万美元。按照测算，这两套房产自 2028 年起的税费将达到 110 万美元，使其曼哈顿所有房产的总物业税超过 500 万美元。

虽然城市官员认为富人“负担得起”，但房地产经纪人和税务律师表示，账单的“震撼效应”可能十分明显。

Pollack 说：“我的所有客户都已经觉得自己缴得太多了。这些数字很重要。我不在乎你有多富。”